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住宅価格急騰で「バブル崩壊」が懸念されるアメリカの15都市。トップはテキサス州オースティン

テキサス州オースティン

アメリカ最大の住宅バブルが最も懸念されるテキサス州オースティン。

RYAN KYTE/Getty Images

アメリカの不動産市場は、急上昇からようやく反落に転じつつあり、バブルの崩壊が近いのかもしれない。

セントルイス連銀のデータによると、住宅価格の中央値は2020年春から約33%急騰した。一つにはリモートで働く富裕層の働き手が小規模で比較的割安な都市圏に大量移住したことが要因だ。しかし、連邦準備制度理事会(FRB)が3月に利上げを開始して以来、不動産市場はすでに冷え込み始めているようだ。

その後、住宅ローン金利は昨年の歴史的な低水準から上昇し、30年固定金利は現在、過去10年で最高水準にまで上昇している。住宅ローン会社フレディ・マック(Freddi Mac)は現在の週間平均金利を5.3%としているが、6%に近づいている借り手も多い。供給不足が数カ月続いた後、住宅在庫は2022年3月からようやく増加し始めた。市場に出ている住宅の価格引き下げが進んでいることは、市場が軟化している兆候かもしれない。

しかし、サブプライムローン危機後の引受基準の厳格化や、住宅の価格対家賃比率(PRR:Price-to-Rent Ratio)のバランスが取れていることなど、現在の住宅市場の楽観的な指標を考慮すると、現在の不動産価格の高水準が2008年のような暴落をもたらすかというと、疑問を呈するアナリストもいる。

住宅バブルは崩壊寸前?

不動産データ分析会社リベンチャー・コンサルティング(Reventure Consulting)のニコラス・ガーリ(Nicholas Gerli)CEOは、投資家は再び住宅バブルが弾けることに備えるべきだと考えている。

「一番シンプルな考え方としては、住宅価格は名目価格でもインフレ調整後価格でも、現在史上最高値にあるということです。過去130年間、インフレ調整後の住宅価格はおおむね非常に安定していました。住宅市場は基本的にインフレと賃金に連動しているので、実質的にはあまり上がることはないのです」とガーリはInsiderの電話取材に答えた。

しかし、このバランスが大きく崩れようとしているとき、何が起こるのだろうか。

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