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不動産価格の下落に備えて…。アメリカのベテラン不動産投資家たちは1億円超のキャッシュを準備中

トッド・ボールドウィン

シアトルを拠点とする不動産投資家のトッド・ボールドウィン。

Courtesy of Todd Baldwin

不動産投資家のトッド・ボールドウィン(Todd Baldwin)は現在、投資に適した物件が出てきたときのために、現金を確保しておくことにしている。

「頭金として使うにせよ、現金一括で購入するにせよ、少なくとも100万ドル(1億3500万円、1ドル=135円換算)のキャッシュを手元にキープしておくことにしています」と、シアトルに住む29歳のボールドウィンは語る。

「今、アメリカでは金利が信じられないほど高くなっています。ですが、欲しいと思える物件を見つけたらすぐに手に入るようにしておきたい。すぐにでも動く準備はできているってことです」

動産投資家のマットと彼の家族

ニューハンプシャーを拠点とする不動産投資家のマットと彼の家族。

Courtesy of Matt and Ashley

ニューハンプシャー州を拠点とし、100戸以上を所有している不動産投資家のマット(仮名)も、100万ドルの現金を元手に、良い物件が出てくるのを辛抱強く待っているという。彼には月に10万ドル(約1350万円)の不動産収入があり、Insiderもその事実を確認した。

マットはこの1年間、現金を確保するためにポートフォリオの大規模な借り換えを2回行っている。1回目は2021年7月だ。数百万ドルの現金を引き出し、2022年1月までに再投資した上で、さらに「400万~500万ドル(5億4000万円〜6億7000万円)相当の資産に換えた」という。

「今こそ、ポートフォリオからできる限りの現金を引き出し、不動産価格が大きく動いたときのために準備をしておく時ですよ。グレート・リセッション(編注:アメリカのサブプライムローン問題に端を発し、2008年から2010年にかけて起きた世界的な景気後退)のときのような不良債権はさすがに出ないでしょうから、50%も不動産価格が下落することはないと思います。10%から20%なら十分あり得ますが」

彼の2回目の借り換えは2022年3月だった。なお、1年を待たずに2回の借り換えをするのは、マットの場合はうまくいっても、その過程で発生する手数料のことを考えると一般の個人の住宅所有者には必ずしも意味をなさないだろう。

2回目の借り換え以降、マットは貯めた資金でさらに2軒の住宅(3世帯住宅と4世帯住宅)と1区画の土地を購入した。それでも、「2月の時点よりも現金は増えています。これがキャッシュフローを生み出す不動産投資のいいところです」と彼は言う。

マットは金利の上昇にも動じない。「今、貸出金利は5.75%から6%でしょう」と、彼は取材した日のアメリカの住宅ローン金利を指して言った。

「でも、2月、3月の時点では4%でした。実質的には50%も上がったことになる。ただし、健全な投資家にとって重要なのはコストがいくらかかるかではありません。どれだけ価値を生み出せるかです」

マットは、物件を購入するたびに20〜25%の頭金を支払うようにしているが、ROE(投下資本利益率)さえ高ければ、金利が高くても気にしないという。最近購入した4世帯住宅では、すでに投下資本の30%以上を賃料によって回収した。

「住宅ローン金利が6%だろうが16%だろうが関係ありません。重要なのは、投資した現金に対して、どれだけのリターンが生じるかだけです」

シアトルで不動産を購入し、2021年には不動産売却と賃貸収入で150万ドル(約2億円)以上を稼いだ前出のボールドウィンも、金利上昇にひるまない。

彼はこの2年以上物件を買っていないが、それはこだわりが強いからだという。

「市場を恐れている訳でも、不動産に弱気になっている訳でもありませんよ。基準が非常にはっきりしているというだけのことです。ですが、このこだわりがあるからこれだけうまくやれているんです。私は特定の物件しか買いませんから」

ボールドウィンは、多世帯住宅か、新築または築浅、そしてHOA(住宅所有者協会)の費用がかからない物件を探している。また、将来有望なエリア、つまり従来は見過ごされてきたが開発の兆しがあるような土地を買いたいと考えている。

「不動産を買うのに完璧なタイミングというのはありません。急ぐとよくありませんが、待っていてもチャンスを逃すことはある。『不動産を買うのは待つな、買ってから待て』という考え方に私は賛成です。そうすれば、長期的な成長の恩恵を受けることができますからね」

高利回りを実現する2つのポイント

大きなリターンを得るために、マットは2つのことを行っているという。

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