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42の物件を所有する28歳が資金ゼロで始めた不動産投資術。初心者のための6つのアドバイスも

トーマス・ハー

不動産投資家のトーマス・ハー(右)。

Thomas Harr

トーマス・ハー(28)は、オハイオ州コロンバスにある父親の会社で働く土地家屋調査士としてキャリアをスタートさせた。当時の給料は年間3万2000ドル(約432万円、1ドル=135円換算)ほどだったとInsiderに語った。

2017年、ハーの叔父がフィックス&フリップ(修繕して売却)の仕事でパートナーにならないかと持ちかけ、不動産投資のアイデアも伝えた。叔父が資金を提供し、ハーは物件を見つけて現場に住み、修繕の監督と手助けをするというものだった。

彼はこのプランに同意し、最初の物件としてオハイオ州コロンバスの高級住宅地区で6ベッドルーム、5バスルームの3975平方フィート(約370平方メートル)の一戸建て住宅を探し当てた。そして、叔父が42万7500ドル(約5770万円)でこの物件を購入したという。

その後10カ月間、予算オーバーの修理が延々と続くことになる。不動産市場でなかなか買い手がつかず、ようやく売却できのは約8カ月後のことだった。

目標は80万ドル(約1億円)で売ることだったが、結局71万ドル(約9600万円)でしか売れなかったという。叔父はこのプロジェクトで10万ドル(約1350万円)以上の損失を出したとハーは推測している。

ハーの最大の失敗は、近隣の住宅と比較して、この物件の修繕後の価値を高く見積りすぎたことだった。後で気づいたことだが、他の家は数ブロック離れた静かな通りに面していたのに、その家は交通量の多い大通りに面していたのだ。また、間取りもよくあるタイプではなかったので、それを好むユニークな買い手が必要だった。

「いつも誰かのために責任を負っているというか、誰かのお金に縛られていて、自分がその一部になっている。だから、うまくいかなくなると最悪な気分になるんだ。

だから、あれはよくなかった。私と叔父の関係は、最後には悪化してしまった。それ以来、彼とはまだ以前と同じようにはいかないけど、たくさんのことを学んだよ」(ハー)

しかし、最初の挑戦が失敗しても、彼はあきらめなかった。現在、ハーは42件の不動産を所有している。その多くは賃貸の集合住宅だ。ハーはそのうち38棟は50%の所有権、4棟については単独で所有権を持っている。

失敗をきっかけに、ハーは物件を購入するために住宅販売業者と契約する卸売業に手を出すようになった。所有権を持つのではなく、興味のある買い手を見つけ、その買い手に売ってわずかな利益を得るのだ。

もうひとつ、ハーが気づきを得たエピソードがある。2018年12月のことだ。このとき彼は、購入価格5万3000ドル(約715万円)の3ベッドルーム、1バスルームの家を売ろうとしていた。しかし、購入者を見つけることはできなかった。

ハーが困っていることを聞き及んだ母親の友人が、家を修繕して売却するためにお金を貸すと申し出た。その見返りは利益の50%を彼女に支払うというものだった。

彼女はまず、小規模な改修にかかる7000ドル(約94万5000円)を含め6万ドル(約810万円)の小切手を切り、その後予定外の改築費用としてさらに1万ドル(約135万円)を支払った。家が完成すると、彼らはこの物件を13万ドル(1755万円)で売り、それぞれ手取りで2万5000ドル(約337万5000円)の利益を得たという。

この時ハーは、派手なことをやるより、シンプルで手頃な価格の家にこだわった方がいいと気がついた。結局、お金は銀行口座に入れば同じだということがわかったのだ。

2019年5月、ある2世帯住宅に目を留めたハーは初めて物件を自分で購入した。片方のユニットにはすでに月800ドル(約10万8000円)の家賃を払っている借家人がいたのでそのままにし、ハーは空いている方のユニットに入居した。

頭金の一部(6000ドル〔約81万円〕)は両親から借り、住宅ローンは連邦住宅局(FHA)を利用した。FHAは政府系のローンで、審査が通りやすく、頭金も3%程度と少なくてすむ。住宅ローンの支払いは月1467ドル(約20万円)で、他のユニットから入ってくる家賃収入と自分のユニットの空きベッドルーム2室を貸すことで賄うことができた。

「いろんな人に言うんですよ。最初の10軒じゃ銀行口座には何の変化も現れないし、人生が大きく変わるわけでもない。変わるのは、自信がつくこと、そしてもっとリスクを取ろうという意欲だ」(ハー)

初心者のための6つのアドバイス

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