脱炭素とはなにか
Guido Nunez
ギド・ヌニェス（Guido Nunez）氏の母親はいつも、不動産を利用して人生を変えるような富を築く方法について、彼に知恵を授けようと努めてきた。彼女自身が不動産業者だったこともあり、不動産で儲けることができることを身をもって知っていたのだ。
しかし、ギドは何年もの間、不動産には興味がなかった。それより消費者向け製品の仕事に集中したかったのだ。
しかし、2011年、彼は解雇された。
｢解雇されたとき、自分の道を自分で決めていないということが分かりました｣と彼は述べた。
｢誰かが自分の将来や家族のための決断を下しています。そして私たちは皆、昇進を待つか、年率2％のインフレ調整を待つかのどちらかです。『私は何か違うことをしたい』と思いました｣
解雇の数カ月後、彼は別の仕事に再就職したが、不動産業という道への思いを断ち切れずにいた。そこで彼は不動産業界に飛び込み、そして成功を収めた。Insiderが閲覧した税務書類によると、兄と一緒に最初の物件を購入し、修復し、売却して以来、彼は複数の集合住宅で150戸にまでポートフォリオを拡大した。
彼が利益を雪だるま式に増やし、ポートフォリオを拡大してきた戦略は2つある。ひとつはBRRRR法だ。この名称は購入（Buy）、修復（Rehab）、賃借（Rent）、借り換え（Refinance）、繰り返し（Repeat）の略だ。もうひとつは1031エクスチェンジで、アメリカの内国歳入法セクション1031に基づいて、投資家がキャピタルゲイン税を支払うことなく、不動産売却益を他の不動産の購入に使うことを可能にするものだ。
規模拡大のための2つの方法
BRRRR法では、投資家が不動産を購入し、それをアップグレードさせ、貸し出し、その物件の再査定を受け、 向上した評価額に基づいて信用枠を増やしてお金を借り、借主の家賃で返済する。金融業者への返済期限が厳しかったり、低迷する市場で大きな上昇を期待する場合はリスクが伴うが、不動産で富を築くための実績に裏打ちされた方法だ。
ヌニェス氏がBRRRR法を活用した一例として、2015年に購入したカリフォルニア州ロングビーチの物件がある。彼は約5年をかけて建物の電気系統を一新し、敷地内のゲートを再び作動するように修理し、新しい屋根を設置し、80%の住戸に新しいキッチン、新しい内装、新しいキャビネットを追加した。
その結果、購入時に135万ドル（約1億9500万円、1ドル＝145円換算）だった資産価値が300万ドル（4億3500万円）になったという。頭金は37万5000ドル（約5440万円）で、その資金は兄と所有していた不動産の売却益によるものだった。また、物件がきれいになったため、家賃も大幅に上がった。例えば、1ベッドルームの家賃を平均895ドル（約13万円）から1600ドル（約23万円）に上げることができたという。
その後、キャッシュアウト・リファイナンスを行うことで、その物件から75万ドル（約1億900万円）の価値を引き出すことができたという。その資金は他の物件の頭金にした。
1031エクスチェンジのアプローチについても、ヌニェス氏は同じように 物件を修理し、値上がりを実現した。しかし、借り換えで資本金を引き出すのではなく、物件を売却したのだ。
ヌニェス氏は、築き上げた資産価値を完全に保ったまま、課税されないようにするため、1031エクスチェンジを利用し、他の物件を購入した。
初めて購入した賃貸物件も含め、複数の物件売却でこの戦略を使ったという。ヌニェス氏は、物件の価値が最大限に高まったと判断した時、借り換えではなく1031エクスチェンジを利用する。
｢株を売るようなものです。（それ以上の）値上がりがあまり期待できないので、売却します｣
1031エクスチェンジを利用する場合、売却代金で新しい物件を購入しなければならない期限は通常は180日以内だ。しかし投資家は、売却からわずか45日以内に新しい物件を決めなければならない。つまり、大がかりな事前計画が必要なのだ。
しかし、不動産売却を選択するのにはそれだけの価値があるからだ。キャピタルゲイン税は不動産を1年以上保有している場合、4万1675〜45万9750ドル（約604万〜6666万円）の所得では15％で、それ以上の場合は20%だ。
なお、クライアントの資産を守るために1031エクスチェンジを利用する会社、リアライズド（Realized）の創業者であるデイブ・ウィーランド（Dave Wieland）氏によると、税金はさらに高くなる可能性があるという。州税も考慮に入れる必要があるほか、後に不動産を売却して利益が出た場合には、減価償却費の税額控除も考慮しなければならない。
