｢省エネ住宅｣でなければ商品価値ナシ？ 中古住宅も影響受ける法改正の全貌。“すべり込み購入”はアリか

住まいの価値として、立地や利便性に加え、新たに｢省エネかどうか｣が重視される時代がやって来た。

2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則、住宅ローン減税の対象にならない。

さらに、2025年4月からは住宅を含むすべての新築建築物で、省エネ基準の適合を義務付けることが決まっている。中古住宅にも融資条件などで影響が及ぶ可能性があり、住宅購入を考える全ての人にとって｢住宅の省エネ化｣は避けて通れない道になりそうだ。

9月25日、国土交通省は上記を定めた｢改正建築物省エネ法｣の一部施行に向け、ガイドラインを公表した。

｢省エネ住宅｣の基準とは何か？ 省エネ基準に適合しない住宅は低コストだが、2025年4月までに“すべり込み”で購入するのはアリかナシか？ など、法改正の内容を紐解きながら、激変する住宅事情の中を賢く生き抜く方法を考える。

損害賠償になるケースも、住宅メーカーは対応急げ

2021年10月に閣議決定された｢第6次エネルギー基本計画｣には、2025年までに住宅および小規模建築物の省エネ基準の適合義務化が盛り込まれ、この閣議決定によって2022年6月の建築物省エネ法が改正された。

最新の2025年基準とはどのようなものになるのか。ポイントは、以下の3点だ。

①原則全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられる　

②建築確認手続きの中で省エネ基準への適合性審査を実施する　

③2025年4月から施行予定

このうち②の適合性審査の実施が手続き上の大きな変更点となる。実際には建築基準法の改正による建築確認・検査対象の見直しなど、建築主・設計者が行う建築確認の申請手続きが大幅に変更される。

当然のことながら、省エネ基準に適合しない場合、および必要な手続き・書面の整備を怠った場合にも｢確認済証｣および｢検査済証｣は発行されないから、着工も居住・使用開始時期も予定より遅れることになる。

また建物の完了検査時にも省エネ基準適合審査が改めて行われることになっており、書面上の適合に加えて実態の適合審査も実施される。そのため審査に不合格になったり、完了検査時に基準値を下回ったりすれば、それだけ引き渡しが遅延することとなり、何らかのトラブルもしくは損害賠償になるケースも十分想定される。

新築住宅を取り扱うハウスメーカー、工務店、不動産会社＆販売代理、マンションデベロッパーなどはもちろん、賃貸住宅取扱事業者なども今すぐにでも対応を開始すべきだし、業務工程の確認や関連知識の習得も必要不可欠である。

20年ぶりに引き上げられた断熱性能基準

では、そもそも｢省エネ基準｣とはどのような基準を満たす必要があるのかを見ていこう。多分に技術的な内容を含んではいるが、これから住宅の購入を考えている人ならば、最低限の基礎知識として知っておかなければならない。

省エネ基準は、①住宅の窓や外壁などの｢外皮性能｣を評価する基準と、②設備機器等の｢一次エネルギー消費量｣を評価する基準に分けられていて、それぞれの基準を満たす必要がある。

外皮性能基準には断熱性能を示す｢外皮平均熱貫流率（UA値）｣と、日射遮蔽性能を示す｢冷房期の平均日射熱取得率（ηAC値：イータエーシー値）｣の2つがあり、この指標を｢外皮の部位の面積の合計｣ごとに計算することで、省エネ性能の評価を行う。

年間の平均気温や季節変動値、日射量などが異なるため、地域（北海道から沖縄まで8地域に区分）ごとにUA値の基準値が定められており、その基準値をクリアすることが求められる。一般には、UA値・ηAC値がそれぞれ小さければ小さいほど、冷暖房効率が高く、また外気温の影響を受けにくい＝断熱性の高い住宅であると言える。

これまで等級4～等級1（無断熱）に区分されていたが、改正建築物省エネ法の成立によって、新たに等級5～等級7が創設された。つまり約20年ぶりに断熱性能基準が引き上げられたのである。

数値が大きいほど断熱性能が高いとされており、等級4は等級1と比較すると計算上約60％の省エネが実現可能だ。

次に一次エネルギー消費量基準だが、一次エネルギー消費量とは、住宅で使われている設備機器のエネルギーを熱量に換算したもので、冷暖房に加えて、換気、給湯、照明などを含めた合計、つまり住宅内で消費されるエネルギーの総量のことだ。

太陽光パネルなどによる再生可能エネルギーは消費すれば熱量に加えるが、同時に生産もしているので、その場合は消費分から生産分を差し引いて計算に加えることになる。

このように省エネ基準とは、建築物の断熱性能（の高さ）と平均日射熱取得率（＝どれだけ夏の日射熱を遮断できるか）、および一次エネルギー消費量（が削減できるか）で決まっており、それぞれに目安となる等級が設定されているという理解が可能だ。

なお、実際の計算は現在様々なサービスやアプリケーションが開発されており、大抵の場合、基本的な数値を入力するだけで自動計算してくれるように設計されているから、計算方法ではなく考え方やプロセスを理解しておくべきだろう。

グローバル基準との乖離が浮き彫りに

今回の法改正が定義する省エネ基準に適合している住宅とは、｢断熱等性能等級4以上かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅｣だ。

つまり、今まで最高等級であった断熱等性能等級4は省エネ基準適合の最低条件に変わり、換言すれば、これまで設定されていた断熱性能はそれほど高い水準ではなかったということになる。

世界的な省エネ基準との乖離が大きかったことの証左とも言えるが、これを機に特に断熱性能については、基準を世界水準にまで高めることが求められているということになる。

また、長期優良住宅に認定されるには、｢断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6｣が必要になる（他にも劣化対策や耐震性などの認定要件がある）。加えて、エネルギー消費を実質ゼロにするネット・ゼロ・エネルギーハウス（ZEH住宅）も同様に、｢断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6｣の省エネ性能が求められている。

現状では単に省エネ基準に適合している住宅というだけでなく、断熱性能も一次エネルギー消費量もそれを上回る住宅の普及が推進されていることから、急速に日本の住宅の省エネ性能は向上し始めているという見方もできる。

ただし国交省によると、全国の住宅総戸数約に占める省エネ基準適合住宅の数は、2019年時点で新築住宅約の80％程度（うちZEH仕様は約25％）に留まっている。日本の戸建・共同含む全住戸を現行の省エネ基準に適合させるために改修・建替などを現在のペースで実施しようとすれば、筆者の試算では90年以上の年月が必要となる計算だ。

つまり、日本の省エネ基準適合住宅の普及については、まだまだ端緒についたばかりと言わざるを得ない。

パッと見て省エネ分かるラベル表示も事実上の義務に

こうした省エネ基準の適合義務化に先駆けて、2024年4月から｢建築物の省エネ性能表示制度｣もスタートする。その名の通り、事業者は新築建築物の販売・賃貸を広告する際、省エネ性能のラベルを表示することを求めるもので、従わない場合は国土交通省から勧告などが為されるので、事実上の義務と考えたほうが良いだろう。

ラベルには自己評価と検査機関による第三者評価があり、各々これまで記してきた｢エネルギー消費性能｣および｢断熱性能｣が星や数値で示される。この仕組みがスタートすると、ユーザーは否応なく住宅性能の善し悪しを比較検討の材料とし始めることになるから、対策は今から待ったなしと言える。

なお、中古住宅についてはラベル表示しなくても勧告の対象とはならないものの、ラベル表示をすることで競合物件との差別化が図られることになるので、中古住宅についても普及していく可能性が極めて高い。

つまり国は、ユーザーに何が（どれが）優れた住宅なのかをわかりやすく表示することによって、より省エネ性能の高い住宅にユーザーの目が向くことを目的としており、以ってカーボン・ニュートラルに向けての住宅・不動産分野での推進力としたい意向は明らかだ。